空き家を売却する際の特別控除について
国内では、空き家の数が増加している状況ですが、遺産相続などで承継した空き家を売却する際には、特別控除が適用されることがあります。
この特別控除では、譲渡所得から最大で3,000万円が控除されることになります。
通常、不動産の譲渡益には高い税率がかかりますが、この特別控除を利用することで税負担を軽減することができます。
そのため、将来的に利用する予定のない空き家であれば、売却を検討することができます。
ただし、特別控除を受けるにはいくつかの条件を満たす必要があります。
例えば、空き家の処分方法によっては特別控除が使えない場合もあります。
空き家の取り壊しや保有期間による特別控除の利用条件
空き家を処分する際には、建物の状態によっては取り壊しを行う必要があります。
また、空き家を長期間保有し続けることで、特別控除を利用することができなくなる場合もあります。
それぞれの条件をよく把握しておくことが重要です。
おひとりさまの状態での特別控除の利用
特別控除は、亡くなった方が「おひとりさま」の状態で住んでいたことが条件となります。
ただし、2019年4月1日の税制改正により、適用範囲が拡大されました。
以下の条件を満たす場合は、被相続人が自宅に住んでいなくても特別控除を利用することができます。
参考ページ：中古住宅購入流れ 相続空き家の譲渡所得3000万円特別控除を解説！
– 被相続人が介護保険法で規定される要介護認定を受けており、老人ホーム等に入所し、相続開始の直前まで入所していた場合 – 老人ホーム等に入所してから相続開始の直前まで、相続された家屋について被相続人が一定の使用をしており、事業や貸付けの用途に使われたり、被相続人以外の人が居住用に使っていなかった場合 なお、一定の使用を証明するためには、外泊の記録や光熱費の領収証などの証明書類が必要となります。
築年数が昭和56年5月31日以前の場合
建物の耐震基準は、昭和56年6月1日から大きく変わりました。
そのため、築年数が昭和56年5月31日以前の建物は、特別な注意が必要です。
修繕や耐震診断を行うことで、安全性を確保する必要があります。
旧耐震基準を満たしている建物は中地震に弱い
昭和56年5月31日以前に建てられた建物は、旧耐震基準に基づいて作られているため、地震に対する耐震性能が限定的です。
これは、震度5強程度の中地震にしか耐えられないということを意味します。
つまり、より大きな地震には十分に耐えることができません。
相続した空き家の場合、特別控除を利用できない
相続した空き家も同様の問題があります。
もし空き家が昭和56年5月31日以前に建てられたものである場合、特別控除の恩恵を受けることはできません。
この特別控除は、相続税を軽減するための制度ですが、旧耐震基準を満たす建物には適用されません。
解体か耐震補強が必要
したがって、相続した空き家が昭和56年5月31日以前の建物である場合、解体するか耐震補強する必要があります。
解体する場合は、建物を撤去し、更地にすることが必要です。
一方、耐震補強の場合は、建物の耐震性を向上させる工事を行い、その後売却することが求められます。
確認方法
空き家が旧耐震基準を満たしているかどうかは、建築確認通知書を確認することで判断できます。
建築確認通知書は建物が建築基準法に適合していることを証明する書類であり、耐震基準も含まれています。
この通知書に記載されている情報を確認することで、建物の耐震性能を把握することができます。