新築住宅の契約不適合責任とは
新築した家で問題が発生した場合、どのように対処すれば良いでしょうか？この度は、契約不適合責任という制度について詳しく説明します。
もし新築住宅に問題があると感じた場合、契約不適合責任を追求しましょう。
しかし、この責任には期限が存在するため、注意が必要です。
契約不適合とは
「契約不適合」とは、販売された商品や建物が、契約の内容に照らして品質や数量などで合わない、問題がある状態を指します。
不動産の場合は、物理的な問題だけでなく法的な要件を満たしていなかった場合も契約不適合と見なされ、売主に対して修繕や損害賠償の請求が可能です。
重要な場合には契約解除もできます。
法的な契約不適合とは、例えば「購入した土地が都市計画道路予定に指定されていた」といったケースが該当します。
契約不適合責任とは
新築住宅で「雨漏りがあった」「床が傾いていた」といった、契約内容と異なる契約不適合が発生した場合、民法では「住宅用の土地建物の売買契約を締結した際、契約の目的である土地や建物が契約に合致しない場合、買主は売主に対して『目的物の修繕、代替物の提供、または不足分の引き渡しによる遂行の履行』を請求することができる」と定められています。
なお、ここでいう「履行の遂行」とは、法的に有効でなかった行為を後から正当化することを指し、損害賠償請求などが含まれます。
参考ページ：契約 不適合 責任 通知 期間とその範囲は？瑕疵担保と何が違うか解説
契約不適合責任の負担
契約不適合責任は、売主が負うものです。
ただし、売主が会社か個人かによって、法律上の責任が異なります。
売主が宅地建物取引業を営む会社の場合、宅地建物取引業法によって「契約不適合責任を最低でも引き渡しから2年以上負わなければいけない」と定められています。
したがって、2年以下の契約は無効です。
ただし、新築住宅の場合には、2年以上では発見できない契約不適合が存在することもあります。
新築住宅の購入時に確認すべきポイント
2000年4月1日以降に締結された新築住宅の取得契約では、「10年間瑕疵担保責任を負う」という規定があります。
瑕疵担保責任は契約不適合責任と同じ意味を持ちます。
一般的に、売主が企業である場合は、瑕疵担保責任保険に加入しています。
この保険は、国土交通大臣が定めた保険会社によって提供されるもので、「新築住宅の保険」と呼ばれています。
引き渡し後10年以内に契約不適合が発見された場合、補修を行った業者に対して保険金が支払われるシステムです。
なお、売主が個人の場合にも民法により、買主が契約不適合を発見した時点から1年間以内に契約不適合責任を負うことが規定されています。
ただし、一般的には引き渡しから3か月などの期限が特約として設けられることがあります。
物件を購入する前に注意が必要なのは、契約不適合が見つかった場合に契約不適合責任を追及できるかどうかです。
したがって、以下の項目について、物件を購入する前に慎重に確認する必要があります。